제목 [펌]보라! 새벽이 오고 있음을!!!(2)
작성자 노고봉
작성일 2006-09-01
조회수 18559

지금 더 없이 암울한 듯 보이고 이 암울함이 영원히 지속될 것만 같습니다만...
그러나 해가 영원히 중천에 떠 있을 수 없듯이...
칠흑 같은 어둠 또한 영원히 지속될 순 없는 겁니다.
중천에 떠 있는 해는 곧 저물게 될 운명이듯이...
어둠이 가장 깊을 때야말로 곧 새벽이 다가오게끔 되는 것이죠.
자연이 그렇듯이 인간사 또한 자연(自然)처럼 스스로 그러하게 되어 있다는 거죠.

이제 여러분들께서는 제가 언급한 바 있는 열 가지 것들을 보시게 될 겁니다.
그 열 가지는 아래와 같습니다.

1. 경제
① 경기 : 하반기 들어 경기는 재상승세를 타게 되고, 근래 보기 드물었던 호경기가 아주 오랜 기간 계속되게 됨
② 주가 : 1년 안에 2천 포인트 시대를 열게 될 것이고, 노무현 퇴임시 3천 포인트를 보게 됨
③ 부동산 : 올 하반기부터 아파트 가격 하락이 가속화되며, 하향 안정세가 장기화됨
④ 인플레이션 : 고인플레이션 시대의 도래

2. 정치
① 노무현 : 서서히 지지율을 회복, 결국 박수 받으면서 퇴임하는 첫 번째 대통령이 됨
② 차기 대통령 : 현재로썬 유시민이 될 확률이 가장 높음
③ 정당 : 한나라당은 서서히 몰락, 민노당은 대참패, 우리당과 민주당은 재편성

3. 세계
① 기존 선진국의 몰락 : 미국, 일본, 서구 유럽은 서서히 그 힘을 잃어 갈 것임
② 후발국가들의 약진 : Brics를 필두로 그 동안 변방에 위치했던 나라들의 대약진
③ 후발국가들의 선도국가로써, 그들의 롤모델인 대한민국의 국제지위 격상

오늘은 이 열 가지 항목 중 "부동산" 이야기를 해 볼까 합니다.
많은 관심 가져 주셨으면 더할 나위 없이 고맙겠습니다.




< 보라, 새벽이 밝아오고 있음을 >

3-1편 : 연말까지 하향세가 가속화 될 부동산 시장


1. 아파트의 시세 Vs 주식의 시세

아파트 가격 급등을 잡기 위해 야심차게 시행했던 8.31 대책이 발표된 지 이제 막 1년이 지났습니다. 혹자는 전혀 성과가 없었다고 하고, 혹자는 절반의 성공이라고 하고, 또 혹자는 성공적이라고 평하기도 합니다.

2005년 8.31 대책 이후 1년 동안 집값은 하향안정세로 접어들었다고 말하는 사람도 있고, 오히려 집값은 더욱 올랐다고 주장하는 사람도 있습니다.

올랐든지 아님 내렸든지. 그러므로 성공중인지, 아님 실패중인지. 사실은 분명 하나인데도, 왜 이리 서로 엇갈린 주장들이 난무하는 것일까요?

주가로 친다면, 지난 1년 동안 올랐든지 아님 내렸든지 그건 너무나 자명한 것이어서 왈가왈부할 성질의 것이 아님에도 불구하고 유독 부동산, 특히 아파트 가격에 대해선 오른 것인지, 내린 것인지에 대한 의견 일치 조차 잘 이뤄지지 않는 그런 모습을 보게 됩니다. 앞으로 내릴 건지, 오를 건지는 차후에 논하더라도 일단 현재 내리고 있는지, 오르고 있는지는 알아야 뭘 얘기해도 얘기가 될 게 아니겠습니까?

위에서 언급했듯이 사실 부동산 시장은 주식 시장과는 달리 "시세"란 것을 객관적으로 파악하기가 어려운 시장입니다. 그러므로 향후 "오를 것인가 Vs 내릴 것인가" 뿐만 아니라 "올랐는가 Vs 내렸는가"도 쉽게 파악하기 힘든 것이 바로 부동산 시장입니다.

그럼 왜 주식 시장과는 달리 부동산 시장의 시세는 딱 집어 말하기 어려울까요? 그건 주식시장과 부동산시장의 매매방식과 시장성격이 서로 다르기 때문입니다.

주식시장은 ▲ 증권 거래소라는 매매가 집중되는 시장에서 ▲ 삼성전자, 국민은행 등 표준화된 제품으로 ▲ 거래가 빈번히 발생하며 ▲ Kospi 지수, kosdaq 지수 등 시장 전반적인 움직임을 알 수 있는 "지수"란 게 존재하기 때문에.

누구든 주식시장이 올랐는지, 내렸는지를 쉽게 파악할 수 있고, 누구든 딴 소리 하기 어렵게 되는 거죠. "작년 초 900하던 Kospi 지수가 지금 1,350 하니 1년 반 동안 50% 올랐구나"라는 말에 그 누구든 이의를 제기 하긴 힘든 거죠.

반면에 부동산 시장은 △ 증권 거래소 같이 매매가 집중되는 시장이 없고, △ 지역 따라 다르고, 같은 지역이라도 언제 지었냐, 입지가 어떠냐 등등에 따라 또 다르며, 심지어는 같은 아파트라도 남향이냐 아니냐, 로얄층이냐 저층이냐에 따라 또 차이가 나는, 개별성이 강한 제품으로 △ 거래도 드문드문 발생하며 △ 주식시장의 Kospi 지수처럼 공인된 가격 지표가 없기 때문에.

부동산 시장의 진정한 "시세"를 파악하기 어렵고 그러므로 한 쪽에선 내렸다는 사람들이 있는 반면에 다른 한 쪽에선 올랐다는 사람이 존재하는. 향후 가격 방향에 대해선 두 말 할 나위도 없고, 현재 시장 상황에 대해서조차 의견일치가 잘 이뤄지지 않게 되는 것이죠.

우선 이런 차이점, 부동산의 "시세"는 주식시장의 시세처럼 명확하지 않다. 시세를 정확히 파악하는 것조차 어려울 수 있다는 점을 먼저 염두에 두셨으면 합니다.

2. 현재 아파트 시세는 하락 중

사람이란 원래 자기가 보고자 하는 것만을 보는 그런 경향이 있습니다.
자신의 기대에 맞춰 "사실"을 왜곡해서 보는 그런 일을 빈번히 하는 것이 "사람"이란 동물 인거죠.

현재 아파트 시세에 대해 "오르고 있다 Vs 내리고 있다"는 주장이 팽팽히 맞서 있는 것도 바로 이런 "자기가 보고자 하는 것만을 보는" 인간 본연의 특성 때문입니다.

지금 대한민국에는 아파트 가격이 오르고 있어야만 하는 이유를 가진 아래와 같은 사람들이 있습니다.

① 아파트 가격도 못 잡는 "무능한" 노무현으로 만들어서 레임덕을 조기화하고, 담 정권을 뺏어와야 하는 좃중동문 및 한나라당.
② 아파트 가격이 계속 올라서 끝도 없이 돈 더 벌고 싶은 복부인들.
③ 땡빚 끌어다가 막차로 아파트 산 불쌍한 피래미 투기자들.
④ 아파트 가격이 올라야 밥 먹고 사는 건설업자들, 부동산 중개업자들.
⑤ 원가 공개 안 해서 부동산 가격 못 잡았다고 주장하고 싶은 말로만 진보 무리들.

이런 일련의 사람들은 아파트 가격이 계속 오르고 있는 걸 보고 싶은 거고 그 마음이 너무 절실한 나머지 계속 오르고 있는 것으로 "착각"하고 있는 거죠.

경제는 계속해서 나빴고 주가는 계속해서 오르지 못했던 것으로 "착각" 하고 있는 것도 이와 유사한 현상이라 할 수 있겠구요.

그러나 그 들에겐 미안하게도 최대한 냉정하게, 객관적으로 볼 때에 아파트 가격은 내리고 있다는 것이 절대 부인할 수 없는 "냉정한 현실" 이라는 거죠. "앞으로 내릴 것이다"가 아니라 "현재 내리고 있다"는 말입니다.

그럼 아파트 가격이 "현재" 내리고 있다는 증거를 하나씩 살펴보도록 하죠.

① 용인, 분당, 평촌의 가격 급락
: "판교 후광 효과"로 각광받던 이 지역들은 지난 3월 대비 10 ~ 20% 정도의 가격 하락이 이미 나타나고 있으며 실은 이 가격에서도 거래가 잘 안 되어서 매물이 쌓이는 중입니다. 가장 버블이 심했던 지역에서부터 버블 붕괴 현상이 나타나고 있는 거구요.

② 실거래가 기준 하락 가시화
: 1월부터 의무화된 실거래가 신고 기준으로 보면 3.30대책 직후인 4월부터 평당 평균가가 하향세로 전환돼 강남 3구의 평당가는 3월에 2천252만원에서 6월에는 1천927만원으로 14.4%나 하락 했다고 합니다.

물론 위에서 말씀 드린 대로 아파트는 개별성이 강한 품목이므로, 단순히 평당 매매가의 비교를 통해 시세의 상승/하락을 논하기엔 다소 무리가 있다고 판단되나 대세가 하락하고 있음은 부인할 수 없을 것입니다.

③ 아파트 거래 감소
: 전국의 부동산 거래량은 8ㆍ31 대책 이후인 지난해 3ㆍ4분기 12.7%, 4ㆍ4분기 9.8%의 증가율을 보인 후 올 들어서는 1ㆍ4분기 26.3% 줄어든 데 이어 2ㆍ4분기에는 무려 34.1%의 감소세를 기록했다고 합니다.

통상 가격이 상승하면 거래가 증가하고, 가격이 하락하면 거래가 감소하는 경향이 있습니다. 즉, 최근 부동산 거래량의 급감을 통해 가격 하락이 일어나고 있다는 것을 알 수 있을 거구요.

④ 지방 부동산 시장의 찬 바람
: 제가 들은 얘기로 지금 부산에선 미분양이 엄청나게 늘어나서 큰 문제가 되고 있다고 하구요. 대구에선 집을 팔려고 내놓아도 도대체 집 구경 하러 오는 사람조차 없다고 합니다. 그리고 이런 현상들은 벌써 1년 전부터 시작해서 갈수록 심화되고 있다고 하구요.

통상적으로 시세가 상승에서 하락으로 전환할 때엔 가장 약한 고리(즉, 상승시 가장 소외되곤 했던 지역)부터 먼저 하락세로 접어들곤 합니다. 이번 집값 상승기에 가장 재미 못 봤던 지역인 지방에서부터 집값 하락세가 나타나서 지금 가속화 되고 있는 바로 그런 현상을 나타내고 있는 거구요.

⑤ 미분양 아파트의 증가
: 2월까지 줄었던 전국 미분양 물량은 3월부터 늘기 시작해 4월말 현재 5만 5천 4백 가구로 3월에 비해 4% 늘었습니다. 특히 건물이 지어진 뒤에도 분양이 안 된 아파트는 만 2천여 가구로 8.7%가 늘었습니다. 이는 5년 만에 최고치라고 합니다.

분양가 자율화 이후 신규 아파트의 분양가는 "시세"에 연동되어 왔습니다. 아파트 건설업자는 최대한 높은 가격에, 최대한 많은 물량을 분양하려고 할 텐데요. 이러기 위해선 최대한 시세에 근접한 가격으로 분양가를 책정하는 것이 효과적이겠지요.

그런데 미분양이 늘어나고 있다는 것은? 주변 시세가 떨어 져서 옛날 시세를 기준으로 책정한 분양가의 아래로 떨어졌다는 얘기가 될 테구요.

더 중요한 문제는 이렇듯 쌓여 있는 미분양 물량은 어쨌든 "조속히 정리" 되어야 할 매물이기 때문에 아파트 시세를 더욱 떨어뜨리는 촉매제로 작용하게 된다는 거죠.

이렇듯 부동산 시세는 현재 진행형으로 "하락 중" 입니다. 어떻게든 아파트 가격이 올라야만 하는 사람들의 바램에도 불구하고, 그 분들의 "상승 중"이라는 "착각"에도 불구하고 말입니다.

목소리 높여 아무리 얘기한들 절대 바꿀 수 없는 "사실" 이란 것도 있으니 말입니다.

3. 연말까지 하락세는 가속화 될 것...

이제까지 현재 부동산 시장의 상황은 어떠한가에 대한 얘기를 해 봤습니다.

정리하자면,
① 부동산은 "시세"를 파악하기 어려운 점이 있다.
② 많은 이들의 부정에도 불구하고, 현재 부동산 가격은 "하락 중"이다.
라는 게, 지금까지 말씀드린 얘기의 요점인데요.

그럼, 앞으로는 어떻게 될 건가? 하는 부분이 중요하겠죠? 앞으로는...
① 올 연말까지 지금의 하락세는 더욱 가속화 될 것이다.
② 지금의 부동산 가격 하락세는 장기화 될 것이다.
라고 예측 합니다. 오늘은 시간 관계상 ①에 관련된 얘기를 드릴 거구요. ②에 관련된 얘기는 내일 드릴까 합니다.

지금으로부터 1년 전인 2005년 8월 31일, "8.31 부동산 대책"이 발표 되었습니다. 그 해 가을에는 집값이 전반적으로 떨어지는 등 효과가 있는 듯 했으나, 결국 그 해 말과 올 해 초에 걸쳐 강남, 분당, 용인, 평촌 등지를 필두로 부동산 가격 상승이 있었고.

결국 올해 들어 3.30 대책을 추가로 내 놓아야 하는 지경에 이르렀습니다. 그리고 위에서 길게 언급 드렸듯이 현재 부동산 가격은 "하락 중"인 상태이구요.

그래서 항간에 이르기를 "8.31 대책은 실패한 정책이다.", "노무현은 집값도 못 잡는 무능한 정부다"는 얘기들이 나돌고 있기도 하고 그런데요.

그러나 제가 보기엔 절대 그렇지 않다는 거죠. "8.31 대책"의 효과는 이제야 비로써 본격적으로 나타나게 될 거 라는 거죠.

8.31 부동산 정책은 크게 두 방향으로 나눠 볼 수 있습니다. 첫 번째는 부동산 거래의 투명화이며, 두 번째는 보유세 및 양도세 강화 입니다.

서두에 말씀 드렸듯이 부동산의 "시세"는 쉽게 파악하기 어렵습니다. 이게 결국은 막연히 "과거에 올랐다. 지금도 오르고 있다. 그러니 미래에도 오를 것이다"라는 투기심리를 부추겨서 버블을 키우는 그런 역할을 해 왔던 게 사실입니다.

그러나 2006년부터는 부동산의 실제 거래가격을 신고 해야만 하고, 앞으로는 이 실제 거래가격이 투명하게 공개되게 될 것입니다. 시행 초기인 지금은 실거래 자료가 많이 축적되지 않은 관계로 다소 문제점도 있으나, 결국엔 실거래 자료들이 많이 쌓이면서 해결되게 될 것 입니다.

그렇게 되면 제가 이미 알고 있는 부동산 시장의 하락세를 다른 많은 사람들도 알게 될 것입니다. 그럼 이제까지 많은 사람들이 막연히 갖고 있던 "부동산 필승 신화"에 대해 다시금 생각하게 될 것이고 "아니 이렇게 비싼 걸 내가 왜 사려 그랬지?" 하는 생각이 점점 더 퍼지게 되면서 집 값 하락은 가속화 될 것입니다.

8.31 대책의 두 번째 주요 골자는 종합 부동산세 등 보유세를 대폭 올리고, 다 주택 소유자의 양도 소득세를 50% 세율로 과세하는 것 입니다.

그런데 문제는 이 제도의 시행이 2007년부터라는 것입니다.

다주택 보유자의 경우 2007년부터는 종합 부동산세도 새로 내어야 하고, 2007년에 주택을 매도할 경우에는 양도세도 매매차익의 50%나 내어야 합니다.

쉽게 예를 들어 5억원에 강남 아파트를 사서 지금 10억원이 되었다 할 경우, 올해까지 팔면 대략 양도세로 1억 원 정도만 내면 되지만, 내년에 팔 경우엔 양도세만 1억 5천을 더 내야 하고 게다가 천만 원 이상의 보유세도 매년 추가로 더 내어야만 하게 되는 거지요.

당연히 2주택 이상 보유자의 경우엔 올 연말까지 주택을 처분하려 할 것이며 이는 결국 현재의 아파트 가격 하락세를 더욱 가속화 하는 쪽으로 작용하게 될 것입니다.

이렇듯 작년 8.31 대책의 직접적인 효과는 이제부터 시작입니다. 한 때 "노무현 반대로만 하면 돈 벌어"하고 코웃음 쳤던 사람들은 이제 곧 후회하게 될 것입니다. 여전히 코웃음 치고 있는 사람들은 더욱 크게 후회하게 될 것이구요.

도대체가 믿기질 않으신다구요? 뭐 이제 연말까진 4개월도 남지 않았으니 4개월만 지나 보면 알게 될 일이구요.
그 때 가서 보면 되겠죠. 네?